所谓买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国民法典第725条对此作了规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然民法典规定了买卖不破租赁规则，但这一规则在租赁物上存在抵押时并不能完全适用。应当区分先押后租还是先租后押，分别适用不同的规则。

一、民法典施行前的相关规定及存在的问题

民法典施行前，最早关于这方面的具体规定可见于2000.12.8最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，其第65条是关于先租后押的规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”；第66条则是关于先押后租的规定，即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。/抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该解释在表述上并未区分租赁物是动产还是不动产，也未区分动产抵押权是否经过登记，抵押在先的，实现抵押权后不受原租赁合同的约束；抵押在后的，则需要受到原租赁合同的约束。

此后，2007.10.1施行的物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定的实质精神与前述担保法司法解释一致，且对抵押能否击破租赁的时间节点规定了明确标准，即“订立抵押合同前”和“抵押权设立后”，但恰恰是其对时间节点规定两个不同的标准，造成了理论和实践中的混乱。其原因在于，对动产和不动产而言，订立抵押合同并不完全等同于抵押权设立。

2009.7.30最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;”该条款虽然明确针对的是先押后租不受买卖不破租赁规则的约束，但从其第一段的表述来看，实际上隐含了先租后押的房屋必须受到买卖不破租赁规则约束这样的精神。与物权法前述规定相比，其采用的标准比较明确，即“已设立抵押权”，而非“订立抵押合同”。

二、民法典施行后的相关规定及适用

民法典第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”相较于前述物权法第190条规定，其主要变化包括三个方面：1.将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”；2.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一；3.删除抵押击破租赁的相关规定，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。其中第一点关于时间节点的修改，民法典比物权法规定更为科学，无需多言；第二点关于租赁物必须“转移占有”的附加条件则可以起到防止当事人恶意串通倒签租赁合同订立时间的作用，更为科学；第三点关于删除抵押击破租赁规定的修改，在民法典颁布之初引起了不同看法，有观点认为既然删除了原物权法的相关规定，就意味着无论是先押后租还是先租后押，都要受买卖不破租赁规则的约束，但更多的人则认为，这一删除只是为了避免重复、精简表述的需要。

与民法典同步施行并经修订的2020.12.23《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，与前述2009版司法解释规定相比，除了将原“在租赁期间”修改为“在承租人按照租赁合同占有期限内”，以强调承租人占有租赁房屋是根据双方之间的租赁合同的约定外，其余部分并无变化。这一司法解释实际上也间接印证，民法典第405条虽然删除了物权法的相关规定，但物权法第190条后半段关于“抵押击破租赁”的精神仍然应当适用，实际上也平息了民法典颁行之初对这一问题的争论。

三、先押后租的抵押击破租赁规则能否适用于动产

关于抵押与租赁之间的关系，民法典并未区分动产和不动产而作出不同的规定，因此，前述民法典关于抵押不破租赁规则似乎并未排除动产的适用。但是需要注意的是，民法典第402条规定：“以本法第395条第1款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故于不动产场合，由于需要经过登记，抵押权才能设立，其根据抵押与租赁的时间顺序来确定是否适用抵押不破租赁规则，在实践中并无太多争议，即不动产抵押权经过登记后，并无其他善意第三人的适用余地。而对于动产抵押权，民法典第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”若依物权优于债权的规则，即使动产抵押未经登记，其抵押权这一物权也已经设立，应当优先于作为债权的租赁权得到保护，似乎即不应适用抵押不破租赁这一规则。对此问题的争议，其实就在于上述规定中的“善意第三人”是否包括先押后租中对动产已经抵押不知情的承租人。对此，与民法典同步施行的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第54条规定：“动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;”这一规定适用上是遵循了民法典第403条动产抵押权未经登记不得对抗善意第三人的精神。由此可见，关于抵押能否击破租赁，动产与不动产相比，完全适用不同的规则，动产即使是先押后租，也要受到抵押不破租赁规则的约束，其唯一例外是抵押权人能够证明承租人并非善意第三人，即承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同。而在实践中，抵押权人要举证证明这一事实存在非常大的困难。这实际上是提醒抵押权人，若于动产抵押场合，应当及时办理抵押登记。

综上，归纳起来：对于不动产抵押权及经过登记的动产抵押权，先押后租的，抵押击破租赁，先租后押的，抵押不破租赁；对于未经登记的动产抵押权，无论是先押后租还是先租后押，原则上抵押不破租赁，除非在先押后租的情形下，抵押权人能够举证证明承租人在签订租赁合同时知道或者应当知道已经订立抵押合同的事实。