主题：法院对“回迁房”买卖纠纷怎么判

文│陆晖

 

在此前曾经撰文《答读者问│买指标房有没有风险》讨论过买指标标房的风险，文章的立场也是很明确：能否成功取得回迁房是一个概率问题，不过任何一个环节出了问题，都会导致拿不到房子。

 

今天就用一个具体案例进行分析。

 

01

事件概述

案号：（2021）粤03民终7XXX号

 

伏先生是深圳市南山区南山街道某村村民，因所在城中村规划城市更新，伏先生可获得回迁房A。林先生和伏先生经过商量，由林先生出价120万元，购买伏先生的这套回迁房，双方在2015年签订《房屋买卖合同之一》，林先生向伏先生足额支付了120万元的购房款。

2016年，因为开发商原因导致城市更新项目停滞，伏先生与林先生商量，以另一套回迁房B作为置换，代替原来约定的回迁房A，双方签定《房屋买卖合同之二》。

 

到了2018年7月，伏先生与林先生签订《补充合同》，约定伏先生在2019年9月前分期返还林先生的购房款加利息156万元，伏先生无需再向林先生交付房屋。

 

但直到2020年6月，林先生只收到伏先生34万元。

 

 

 

02

诉讼请求和法院裁判

 

林先生起诉至法院，要求解除双方签订的三份合同，伏先生向林先生返还剩余购房款、违约金和利息。

 

法院经过审理作出判决，支持林先生的诉讼请求。

 

 

 

03

律师评析

 

（一）双方真实意思表示的合同效力并不会轻易被认定无效。

 

笔者多次表达过类似的观点，在不涉及第三方主体时，合同当事人之间真实意思表示的合同，哪怕是为了规避限购政策的房屋代持，也不会轻易地被认定无效。那些动不动就说法院判决认定合同无效的观点，往往是没有搞清楚那些案件因为涉及第三方，法院需要权衡多方的权利冲突。

 

同样的在本文的案件中，因为只是买卖双方之间的纠纷，法院也是认定伏先生和林先生之间的合同真实有效，双方均需遵守。

 

（二）买卖指标房、回迁房合同的标的物是什么。

 

这里有两种观点，一种双方买卖的是待拆的旧房子，另一种是双方买卖的是将来获赔回迁的新房子。在本案中法院持后一种观点，双方买卖的是将来开发商补偿的新房子，买卖不涉及集体土地所有权、宅基地等法律禁止买卖的标的。

 

（三）购房者需要承担损失金钱的交易风险。

 

在法律评价上，指标房买卖的购房者要么拿到房、要么拿回钱，不可能法院判决房钱两空。但是在实际履行上，一旦卖房人反悔，购房者能主张的只有支付价款的请求权，而这又涉及对方的支付能力。像本案中的林先生，在2015年支付了120万现金，但只到起诉前，也只拿回34万元。在长达5年时间里，这120万元的利息、机会成本、潜在投资机会损失，对于购房者来说并是一笔小账，更何况伏先生何时能履行判决，林先生何时拿到全部价款，仍是未知数。

 

不过不能忽略的是，指标房、回迁房买卖的最大风险，从来都是政策风险。

 

本文转至陆辉律师