用途复杂的混合用地如何分宗转让？
2015年12月，A公司通过公开挂牌方式以83亿元竞得B市核心区一项目用地，合计12幅分地块，规划用地总面积为50.81公顷（不含地下出让面积1.09公顷）。其中，地上出让土地面积46.61公顷、规划道路面积3.39公顷、划拨土地面积0.81公顷。出让土地用途为商服用地、商务办公用地、城镇住宅用地、公共设施用地（广场）、其他商服用地（停车场）。截至目前，项目住宅、商服用地部分均已竣工交付；商务办公用地、广场用地部分在建（其中G地块尚未开工，土地面积约4.96公顷）。问题与困难该项目由C、D、E三家公司合作开发，其中，C、D两公司负责操盘，E公司纯财务投资。2021年，D公司资金出现状况后，无力偿还前期股东借款及按照持股比例对项目公司追加投入，导致施工单位、材料供应商尾款无法支付，项目公司被诉，银行账户遭冻结、划扣。商业办公、广场用地部分处于基本停工状态，存在较大的烂尾风险。应对措施2024年6月，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块合理处置。B市规划和自然资源局指导区分局、不动产登记中心和市场中心协调配合对地块进行分宗、转让，并针对商业办公、广场用地部分规划指标互相平衡的问题，通过核发有条件开发地块规划许可，以固化G地块规划指标（后期不得规划变更）的方式，明晰了受让企业与原企业的开发建设要求，避免产生后期纠纷。根据出让合同约定，商业办公混合用地规划指标可互相平衡。现除G地块外的建筑方案已全部确定，建设工程规划许可证已核发，G地块因企业未申报规划设计方案，尚未核发建设工程规划许可，B市规划和自然资源局根据“规划指标可互相平衡”原则，将地上总建筑面积合同允许值减去已核发许可面积，得出G地块地上建筑面积不大于186817㎡，其中商业面积不大于1993㎡、酒店式公寓面积不大于2975㎡、办公面积181849㎡。B市规划和自然资源局在符合独立分宗及相关不动产登记规范的前提下，引导企业申请土地分宗并宗，将G地块地上地下合并办理一本不动产权证书，其余部分地上地下合并办理不动产权证书。B市规划和自然资源局合理运用“18条”政策工具，规范分割宗地转让，在区政府牵线搭桥下促成了买卖双方的交易，最终C、D、E三家公司将分割的G地块以2.48亿元的价格转让给F公司。（本期案例由江苏省自然资源厅提供）【案例评析】在房地产市场遇冷的当下，行业的危与机都被放大得更为明显。陷入困境的房企们想方设法把手里的存量土地和资产盘活变现，换取现金流为自身输血争取时间。一些有实力的国企、央企以及少量民企也在张罗着能否在这一市场行情下捡漏优质项目，为自身持续发展补货布局。尽管一个愿意用地换钱保生存、一个愿意拿钱购地谋发展，但真正要走到合作环节，却总会出现一些卡点堵点。本案例合理运用“18条”的部分条款，搭建起宝贵的“桥梁”，一步步让闲置存量土地重获生机。第一步明确规划指标。对于用地性质混合的情况，规划条件并非固定不变，而是可以根据实际情况进行灵活调整。这意味着，在符合规划和相关法律法规的前提下，混合用地可以依据其包含的具体土地用途来分别确定规划条件。B市规划和自然资源局严格按照“规划指标可互相平衡”的原则，理清G地块商业、公寓、办公等可建面积指标，确保项目顺利提交宗地合并分割及相应的不动产登记申请，为下一步操作提供保障。第二步分宗后登记发证。按照传统路径，进入土地二级市场交易的土地使用权通常为合同项下的整体地块，无政策路径明确可分割转让。B市灵活运用“18条”中“规范分割宗地开发或转让”，成立专班研究已出让地块分宗问题，严格对照不动产登记相关技术规范，在符合独立分宗及相关不动产登记规范的前提下，对合同项下地块以市政道路为界，形成独立宗地，辅以出入口设计，以满足相应分宗条件，并具备单独开发建设条件。这里需要注意的是，各地在操作中应确保合并或分割后的宗地权属清晰、无争议，并符合国土空间规划的要求，不得随意改变土地用途和性质。第三步转让被分割地块。“18条”的出台，为该地块的盘活利用提供了新出路。B市在充分理解政策条款的基础上，摒弃了传统由政府平台或天使基金单纯对项目整体注资的传统思路，改由政府牵线搭桥，促成了分割的G地块以合适价格进行转让交易。值得一提的是，B市通过在前期明确G地块规划指标，实现了多地块规划指标平衡对地价测算的困扰，核定了已分宗地块相关转让价格。成功实现分割转让既避免了G地块拖累项目整体竣工，让项目继续开发建设，又为企业在困境中“断臂求生”提供可靠路径，从而达到政府与企业双赢的目的，经济效益与社会效益均得以实现。据悉，该项目已建成进入销售阶段的商业办公部分，将由相关部门监督落实销售资金进入区强制监管账户，封闭运作，专款用于推进广场用地项目继续建设。